北京征收律师：2026年农村房屋拆迁中一定要注意这些事儿

　　农村征收拆迁相比于国有土地上房屋征收来说，往往要复杂很多，首先就是征收农村集体土地不能直接占用，需要先将集体土地性质转为国有土地，即要办理征地审批手续，征地批复拿到手后，才能开始实施，且在办理审批手续前还要完成征收前置工作，这是新土地管理法实施之后的法定程序，程序不能颠倒。

　　其次就是，涉及的人数相对会较大。近几年，国有大力发展城市周边，不少村庄内的房屋也因各种项目被征收，占用，但由于农村房屋不同于国有土地上房屋那样的统一管理，因此，农村征收拆迁中出现的问题也往往要比征收国有土地上房屋时出现的问题要多得多，比如说房屋被认定为违法建筑、危房等，这都是最普遍的现象。

　　那么作为被征收人，在遇到农村拆迁时，要注意哪些事儿，自己才有可能拿到合理、公平的补偿呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验来简单地为大家浅析一下

　　首先，农村宅基地和宅基地上的房屋是分开来补偿的

　　征收农民集体土地，一般给予被征收人的补偿包括土地补偿费、地上附着物、安置补助费、青苗补助费以及农村村民住宅费和被征地农民社会保障费。但是这里需要广大被征收人注意的是，如果被征收的自己家的房屋，那么宅基地的补偿和房屋的补偿通常是两项补偿，而不是一项补偿，也就是需要分开进行补偿，不能混在一起进行补偿，实践中，经常有征收方将宅基地的补偿和房屋的补偿会混在一起补偿，这样就很有可能会导致被征收人的补偿出现偏低的情况。

　　因此，在农村房屋被征收时，一定要注意征收方是否有将这两项补偿混为一体，如果有，建议此时一定要收集相关的证据，或者是及时主张自己的需求，并尽快咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。

　　其次，不是所有的土坯房都是危房

　　征收农村集体土地时，有时征收范围内的房屋有的还是七八十年代，甚至更早时期的土坯房屋。但是这样的土坯房屋只要房屋墙体没有出现裂痕，整体结构没有变形，那么就还属于安全的住宅房屋。可是在征收过程中律师发现，极个别的征收方为了降低征收成本，通常会把所有的土坯房屋都一律鉴定为危险房屋，并按照危险房屋的标准给予被征收人补偿。

　　对此，凯诺律师在这里提醒大家，无论房屋的材料是什么，只要征收方把没有裂痕的好端端的房屋以各种理由鉴定为危险房屋时，那么作为被征收人可就要注意了，这很有可能就是征收方想要降低征收成本的一种手段。所以一旦遇到，广大被征收人要马上针对征收方的行为准备相关的证据材料，并在专业律师的指导下，通过法律途径来主张自己的合法权益。

　　再者，已经在城市规划区内的农村房屋应当参考590号令中的规定进行补偿

　　农村房屋拆迁，一般补偿通常都是依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定来对被征收人进行补偿的，而补偿原则上是不能低于被征收人原有的生活水平，被征收人选择产权置换的，征收方也要保障被征收人能户有所居。

　　但是有的征收项目所需要占用的农村土地，已经在很早之前就有纳入了其他的征收范围内，但因各种原因之后又没有开展具体的征收工作，而是直至多年后，才又将此地块再次纳入了征收范围内，此时若该地块因后期发展，被纳入在了城市规划区内，也就是在此次征收范围确定之前，土地已经在规划区内了，那么此时再征收这片区内的农村房屋时，补偿原则上是不能再依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定进行补偿了。

　　也就是说，在确定征收范围前，若农村房屋所占用的土地早被纳入在城市规划区内，那么则需要参考590号令中的补偿标准对被征收人进行补偿，而不能再依据《土地管理法》中的规定进行补偿，否则这对被征收人来说就会非常的不公平。

　　人民法院在关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定中规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉广大被征收人，拆迁关系着被征收人的切身利益，所以在拆迁之前一定要提前了解相关的法律法规和政策，一旦发现征收行为侵害了自己的合法权益，比如说补偿被降低，征收方迫使自己搬迁等等，那么被征收人要马上收集相关的证据材料包括征收方发布的征收补偿安置方案、征收公告，以及自己家房屋的产权证、土地使用权证等等，并尽快咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。