北京企业拆迁律师：土地征收、房屋拆迁应当遵循的原则（上）

　　土地征收、房屋征收并非是一件简单的事情，不仅有着很复杂的征收程序，而且有的征收项目还会涉及众多老百姓的切身利益，比如说城中村改造、棚户区改造，由相关部门主导实施的成片开发项目等等。所以在土地征收、房屋征收中就很容易出现各种纠纷矛盾，也很容易出现征收方未完全按照法定程序实施征收的情况。

　　而最常见的就有征收方未发布土地征收预公告，未告知广大被征收人征收范围、征收目的、征收补偿标准以及开展土地现状调查的工作安排，或者说是没有就补偿安置方案征求老百姓的意见等等情形，侵害被征收人合法权益。

　　因此，为了保障被征收人的合法权益在征地拆迁中不被侵害，我国相关部门专门针对征地拆迁制定了法律法规，从内容来看，这些法律法规基本上都是在维护我们被征收人的权益，而且还在法律法规中特别规定了几条征收原则，这意味着无论什么征收项目，都应当要依法遵循。下面凯诺拆迁律师就结合相关的法律法规来告诉大家，征收方需要遵循的原则。

　　一、征收项目必须是因公共利益

　　不是什么建设项目都可以占用土地进行建设的。不管是从《土地管理法》来看，还是从《国有土地上房屋征收与补偿条例》来看，征收的前提条件之一就是项目必须是因公共利益需要，比如说要用土地修建高铁、扩宽公路，修建水利工程，学校、文化馆等之类的，或者说是由政府组织实施的成片开发，扶贫项目等。

　　因此，广大老百姓在看到房屋征收决定或者土地征收预公告、征地公告文件之后，要审查征收项目是否是因公共利益需要（一般只要相关部门按照法律规定的，在征收范围内发布了这些文件，那么就会在这些文件中明确征收目的），一旦发现征收项目并非是因公共利益需要，那么初步判断征收可能不合法。

　　二、不得降低被征收人原有的生活水平

　　根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人，即被征收人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　土地征收、房屋征收关系着被征收人的切身利益，虽然征收项目是因公共利益需要，但也需要给予被征收人合理、公平的征收补偿。从原则上来说，这个公平、合理的补偿主要体现在征收方所制定的补偿标准没有降低被征收人被征收之前的生活水平，国有土地上房屋被征收的，被征收房怀价值没有低于作出征收决定公告之日起的被征收房屋周边的房地产市场价格。

　　换句话来说，就是征收补偿只能高于被征收人原有的生活水平，或与征收之前的生活水平保持一致，如果低于这个原则，比如给予被征收人的补偿远远无法保障其以后的生活水平，还需要被征收人自掏腰包购买房屋，那么则就违反了上述法律法规中提到的公平、合理补偿原则，侵害了被征收人合法权益。

　　对此，凯诺拆迁律师提醒大家，在遇到征收之后一定要注意审查补偿标准是否合理，一旦发现补偿安置方案中的补偿标准对自己不利，或者说是补偿安置协议中确定的补偿金额明确不公平、不公平，那么建议被征收人一定要拒绝签订协议，一旦签订协议，事后想要再维权就会变得非常的困难。

　　三、不得采取断水、断电等迫使被征收人搬迁

　　虽然因公共利益实施的房屋征收、土地征收在一般情况，具有一定的强制性，但是这个强制行为可不是征收方想怎么用就怎么用，想什么时候用就能什么时候用的，而且法律法规上也没有直接赋予征收方实施强制执行的权利。

　　实践中，就算被征收人因补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议，征收方也不能因征收项目是因公共利益需要，就采取断水、断电，阻断当事人家里的通行道路等违法行为，强迫被征收人搬迁，这是法律明文禁止的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　征收方若想尽快实现征收目的，那么就需要拿着相关的说明，及履行了相关法定程序的证明材料，向人民法院申请强制执行，只有获得了法院的允许，那么征收方才可以依据法院作出的强制执行裁定书，实施强制拆除行为，只要没有拿到法院作出的相关裁定，或者未履行相关的法定程序，那强制拆除行为必然违法。

　　四、必须是先补偿、后搬迁

　　事实上，无论是因为什么项目实施的征收，或者说无论是征收农村集体土地，还是征收国有土地上房屋，只要有征收就必须要有补偿，而且还必须要先补偿。也就是说，征收方需要完完全全的将补偿安置工作落实到位，即给予被征收人相应的补偿以后，其才可以要求被征收人交出土地，或者是搬出被征收房屋，交出房屋，由他们进行处置。

　　如果只是与被征收人签订了补偿安置协议，那么其实是不算履行了先补偿、后搬迁的征收原则的，先补偿、后搬迁，一定是建立在被征收人拿到了相应的补偿，而不仅仅只是与被征收人签订补偿安置协议这么简单。

　　所以，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，如果征收方就只是与你简单地签订了协议，而事后没有给予你补偿，就要求你搬迁，交出土地，那么建议被征收人此时一定不要交出，不要搬迁，一旦交出或者搬出被征收房屋，那对被征收人来说是相当不利的。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，土地征收、房屋拆迁关系着被征收人的利益，一旦遇到征收方违反法律法规推进征收工作的行为，一定要提高警惕，多留个心眼，并马上咨询专业律师，避免自己的权益被侵害。