北京企业拆迁律师：城中村改造中会遇到协议搬迁和征收两种类型？

　　城中村改造是国家这两年大力支持的一项具有公益性质的项目，目前已经从2023年确定的只在超大、特大城市推进城中村改造，扩大至如今的300多个大小城市，而且当下已经有不少城市针对城中村改造按下了“快捷键”，如上海、广州、西安等地已经全面启动城中村改造。

　　国家推进城中村改造，其目的是为了解决住房有困难的老百姓，同时也是为了能让老百姓住上更安全、更舒适的房屋，进一步提高部分老百姓的生活质量及其水平。想必大家都知道，城中村生态环境、居住条件都远远不及周边的高档小区，不仅缺乏基础的设施设备，给老百姓的生活带来极大的不方便，而且也不符合城市的发展和规划。

　　因此，就目前来看，推进城中村改造也是大势所趋。不过，在很多老百姓的眼里，城中村改造可能跟普通的征地拆迁没有什么区别，反正都是需要搬迁。但事实上，城中村改造与相关部门平常启动的征地拆迁有着本质上的区别，也就是说城中村改造并非是征收，而且城中村改造并非都会以拆除为主，而是以拆整相结合的模式推进，只有符合条件的城中村，才有可能被纳入在拆除重建中。

　　当然了，城中村改造不能说启动就启动，这也是与普通的征地拆迁有所不同的一个地方。普通的征地拆迁只要项目需要，项目符合相关的规划和计划，其只要完成了前期的征收工作，获得了有关部门的批准，那么征收方可以随时启动征收工作，可是城中村改造就不一样了。

　　城中村改造因并非征收，所以一般情况下，不具有强制性，需要与老百姓商量着来，而且，相关部门在启动城中村改造工作之前，还需要挨家挨户的调查民意，也就是需要弄清楚老百姓愿不愿意搬迁，且让其在调查民意表上签字。

　　比如《广州市城中村改造条例》中就有相应的规定，拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。

　　也就是说，只有绝大部分的老百姓都愿意，才能接下来的改造工作，如签订补偿安置协议。

　　按照相关政策来说，调查民意表应当是在与老百姓签订补偿安置协议之前第一步需要走的程序（不能与签订协议一同进行），只不过，有的地方为了尽快推进城中村改造工作，往往会将调查民意这一项会直接写在补偿安置协议上，所以广大老百姓在签订补偿安置协议时，一定要注意，仔细查看补偿安置协议，如果对补偿安置协议不满意，或不想搬迁，则可以拒绝签订补偿安置协议。

　　但换又说回来，拆迁方想要快速推进城中村改造，那么签订补偿安置协议肯定是不能少的。只不过，签订补偿安置协议的人数必须要达到一定的比例，对于这个比例每个地方的规定都不一样，但绝大多数都是需要达到百分之九十以上，甚至更高，只有达到这个比例，那么拆迁方才可以申请城中村改造，如果签约人数还不到一半，那城中村改造项目自动取消。

　　所以，实践过程中，有的拆迁方为了让老百姓签订补偿安置协议，往往会采取各种话术诱导大家签订协议，比如最常见的就有“这只是模拟协议，签了不会对大家产生影响”等，事实上模拟协议，签约比例没有达到还好，一旦达到了签约比例，也就是签约人数超过了百分之九十以上，那么这份模拟协议马上就会成为真的协议，拆迁方也会按照大家签的支付补偿款，或提供安置房。

　　因此广大老百姓在签订协议时一定要注意，一旦补偿标准不合理，或者说自己不想搬迁，那么是可以选择拒绝签约的，千万不要盲目的跟风，看别人签，自己也就签了，或轻信拆迁方的话，签订协议，这都对自己不利。

　　对于个别不签订补偿安置协议的，比如100户里面，只有10户或者是8户人家没签，那拆迁方不可以强迫大家搬迁。前面我们说到城中村改造具有一定的公益性质，所以搬迁也需要建立在自愿的基础上，所以一旦遇到拆迁方使用断水、断电等手段，迫使自己签订协议、搬迁，老百姓可以依法维护自己的权益。

　　当然，城中村改造中还会涉及征收，通常如果只剩几户没有签订协议的话，那么那几户就有可能会按照征收走。不过，根据《广州市城中村改造条例》中的规定，城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当对土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况按规定进行土地现状调查，调查结果应当由拟征收的土地所有权人、使用权人签字确认。

　　另外，征收集体土地还应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要说的是，城中村改造事关被征收人的切身利益，如果在此过程中遇到拆迁方强迫自己搬迁上楼，或遇到补偿不合理等问题时，一定要马上咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的利益。