征收对房屋承租人也应补偿

　　裁判要旨

　　   用于经营的租赁房屋被征收时，该房屋的价值应当补偿给被征收房屋的所有人，但由承租人完成的室内装饰装修和扩改建项目的价值、经营设备等搬迁费用、停产停业损失等，应当依法补偿给承租人。本案中，上诉人对涉案租赁的房屋进行了装饰装修及改造，并自建了铺面用于酒店经营。但涉案房屋在租赁期限内被征收时，被上诉人与原审第三人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》没有将房屋承租人即上诉人列为补偿协议相对人，属于遗漏征收对象，程序不当。

　　 《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然没有明确将房屋承租人列为征收补偿对象，但是笔者认为，房屋承租人可以作为征收补偿协议相对方，直接获得相关征收补偿。理由如下：

　　   第一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有对房屋承租人进行征收补偿的禁止性规定。

　　   第二，房屋承租人获得相关补偿有法律依据。

　　   第三，将房屋承租人排除在征收补偿之外与其法律地位不相符。

　　   第四，将房屋承租人排除在征收补偿之外不利于征收的顺利进行。

　　【基本案情】

　　2009年7月20日，刘某与某市人防工程开发处签订《人防工程使用租赁合同》，2012年4月28日又续签合同至2019年10月27日，租赁某市人民防空办公室的房屋用于经营某酒店（尹某系经营者，刘某系实际经营者）。2009年7月23日，承租人刘某向某市人防工程开发处申请对租赁房屋进行改造获准，预计改造费用80万元左右。2009年下半年，刘某经某市人民防空办公室同意在该单位的土地上自建临街铺面（未办理建房审批手续），作为该酒店的一部分。

　　2015年8月17日，因某城区河东段综合治理工程项目建设需要，某区人民政府发布国有土地上房屋征收决定，刘某租赁的涉案房屋位于征收范围内9月29日，某市房产管理局、某区人民政府、某市财政局、某市人民防空办公室、某市国有土地上房屋征收中心、某市行政事业单位资产管理处、某市人防工程维护管理处、某综合治理项目建设地区房屋征收指挥部，就涉案出租房屋征收补偿问题签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。在涉案出租房屋征收补偿问题上，如对停产停业损失的补偿、装饰装修价值的补偿等，某区人民政府、某市房产管理局没有听取刘某、尹某意见。刘某、尹某认为，该《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》补偿太低，侵犯了其合法财产权益，请求法院依法撤销。

　　【案件焦点】

　　房屋承租人是否可以直接得到相关征收补偿。

　　【法院裁判要旨】

　　一审法院经审理认为：被告在本案征收过程中，在房屋征收补偿问题上未征求房屋承租人即原告的意见，违反程序正当原则，被告与第三人签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》违反法定程序，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第三项规定，判决撤销该协议。

　　二审法院经审理认为：用于经营的租赁房屋被征收时，该房屋的价值应当补偿给被征收房屋的所有人，但由承租人完成的室内装饰装修和扩改建项目的价值、经营设备等搬迁费用、停产停业损失等，应当依法补偿给承租人。本案中，上诉人对涉案租赁的房屋进行了装饰装修及改造，并自建了铺面用于酒店经营。但涉案房屋在租赁期限内被征收时，被上诉人与原审第三人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》没有将房屋承租人即上诉人列为补偿协议相对人，属于遗漏征收对象，程序不当。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然没有明确将房屋承租人列为征收补偿对象，但是笔者认为，房屋承租人可以作为征收补偿协议相对方，直接获得相关征收补偿。理由如下：

　　第一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有对房屋承租人进行征收补偿的禁止性规定。

　　第二，房屋承租人获得相关补偿有法律依据。《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”如果房屋承租人对租赁房屋进行了装饰装修、改造，或者购置设备利用租赁房屋进行生产经营，那么房屋承租人对这部分财产依法享有所有权。《中华人民共和国宪法》第十三条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”公民私有财产的保护具有宪法依据。因此，在房屋征收过程中，将相关的装饰装修价值、停产停业损失以及生产设备设施搬迁费、临时安置补助费等款项补偿给房屋承租人符合宪法和相关法律、法规的规定。

　　第三，将房屋承租人排除在征收补偿之外与其法律地位不相符。对房屋进行过装修改造的房屋承租人，对房屋征收显然具有财产权益，与征收行为具有直接的利害关系。在房屋征收中，处置房屋承租人的财产，却不征求其意见，有违程序正当原则，于法、于理不符。

　　第四，将房屋承租人排除在征收补偿之外不利于征收的顺利进行。如果将房屋承租人排除在外，房屋承租人会对相关行政行为申请行政复议或提起行政诉讼，不利于行政争议的实质解决，影响征收的顺利进行和征收项目建设的顺利推进。

　　来源：专注行政法