有偿收回+规划调整+混合供地

　　案例概况

　　2008年11月17日，B公司通过公开挂牌方式取得A市一宗24873平方米商住用地建设用地使用权，出让价款1890万元，约定于2010年6月18日前竣工，企业已缴齐土地出让金。因政府发展规划调整影响，该项目10多年未开发建设，为盘活闲置土地，补全城市功能，A市协议收回该宗商住用地，将土地用途调整为文化设施、商业和教育用地，并将其中22828.13平方米已收回建设用地与周边8380.87平方米国有空地统一进行规划调整，再通过公开挂牌出让给A市城发教育管理有限公司，规划发展A市首个超低能耗示范项目——磁湖和乐园项目。项目包括老年大学、幼儿园和商业街等多用途设施，总用地面积31209平方米（约46.6亩），建筑面积47650平方米，总投资额约3.8亿元。

　　问题与困难

　　该项目合同签订时，用地单位与原开发区管委会约定该地块用于周边拆迁还建，后因规划调整，周边建设湿地公园，该地块不适宜再建高层住宅，政府未同意企业申报的建筑设计方案，导致项目无法按时开工、竣工。由于政府原因企业一直无法建设，在妥善处置闲置存量土地18条政策（以下简称“18条”）出台之前，政府收回收购路径不够清晰，且双方就补偿金额难以达成一致，因此土地长期处于闲置状态。

　　应对措施

　　关于该项目用地的处理事宜，A市自然资源局与B公司经过深入的交流协商，决定采用有偿收回方式对该地块进行处置。经集体决定，明确土地收购价格以实际出让价款加同期银行利息为标准进行核算，并考虑土地收购地面附着物补偿、银行利息、财务成本等费用来确定收购补偿金额。在此基础上，与企业多轮协商确定土地收购补偿价款5000万元，并由土地储备中心牵头正式签署了《国有建设用地使用权有偿收回协议书》。

　　该项目用地在收回后，结合市场需求和城市发展规划，土地用途从原本的商业住宅用地变更为文化设施、商业及教育用地。A市城发教育管理有限公司摘牌获得了该地块的使用权，并计划发展磁湖和乐园项目，土地出让价款5346万元，实现收支平衡。

　　（本案例由湖北省自然资源厅提供）

　　案例评析

　　通过组合运用“18条”中的第十三款、第十七款、第十八款等，A市实现了存量闲置土地的盘活处置。从目前各地实践经验来看，以“收回—供应”并行方式简化程序达到盘活存量闲置土地的案例并不多，究其原因还是地方政府收回收购资金不足。本案例“收回—供应”并行盘活存量闲置土地，归结起来有三个亮点。

　　合理确定补偿方案，推进收回收购。为盘活该闲置土地，A市由土地储备中心牵头，采取货币补偿方式收回B公司24873平方米商住用地建设用地使用权。收回收购土地的关键是合理制定收购补偿方案，经政府集体决定，A市明确土地收购价格以实际出让价款加同期银行利息为原则进行核算，并考虑土地收购地面附着物补偿、银行利息、财务成本等费用来确定收购补偿金额，充分保障了企业的权益。

　　整合零星用地资源，优化土地开发。为合理利用该处闲置土地，进一步优化城市空间布局，A市将已收回的B公司国有建设用地与周边国有空地统一进行规划调整，同时积极补齐配套设施短板、正向优化规划条件。此番因地制宜、合零为整，不但合理利用零星地块形成聚合效应，进一步提高了土地资产开发利用效率，也能适应当下市场形势，更好满足群众诉求。

　　实施混合产业供地，完善社区配套。该项目用地在收回后，结合市场需求和城市发展规划，对三个子地块按文化设施用地、教育用地、商业用地三种不同用途分别确定土地使用年限及出让底价后，通过挂牌方式重新出让给A市城发教育管理有限公司，用于建设磁湖和乐园项目。通过规划调整，项目用地还将满足老年大学、幼儿园、配套商业街三大功能需求，为沉睡了十多年的土地找到了新出路。

　　此外，近期发布的《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》第六条规定，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。收回收购项目只要符合政策相关规定的，还可得到专项债券资金的支持，各地开展这项工作将更加如虎添翼。需要注意的是，利用专项债券资金收回收购土地时，要按照政策规定规范使用资金，特别是对拟收购地块要开展土地价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格，同时根据市场形势、合同履约情况酌情下调基础价格。

　　通过对本案例“解剖麻雀”，各地自然资源主管部门要以小见大，积极吸取有益经验，一方面要提高站位，收回收购土地是盘活存量闲置土地的重要一环，是贯彻落实党中央、国务院重大部署的具体举措，有利于实现惠民生、稳投资、促转型等多重目标，推动经济运行回升向好；另一方面，在组合运用好“18条”的同时，要绷紧“防风险”这根弦，确保资金有效支出，程序合理合规，结果公开透明。

　　（本期评析作者为自然资源部不动产登记中心钱招东）

　　来源：土地观察；行政涉法研究