主张的房款、利息及律师费损失属于违约方应当承担的违约责任范畴?

原标题：叶某主张的房款、利息及律师费损失属于违约方应当承担的违约责任范畴，与市房管局未依法履行案涉预售商品房资金监管职责违法并无因果关系

　　裁判要点

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，叶某某主张的房款、利息及律师费损失实为卖方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所致，该损失亦应属于违约方应当承担的违约责任范畴，与市房管局未依法履行案涉预售商品房资金监管职责行为违法并无因果关系，市房管局不应承担行政赔偿责任。加之，叶某某在未依据上述规定寻求相关法律救济的情况下，迳行主张由行政机关承担理应由商品房卖方承担的违约责任，与《中华人民共和国国家赔偿法》的立法目的相悖。叶某某为维护其合法权益，理应选择更高效更直接的纠纷解决途径，否则不仅不利于纠纷的化解，更会造成行政资源、司法资源的浪费。

　　裁判文书

　　青海省西宁市中级人民法院

　　行政判决书

　　（2024）青01行赔终51号

　　上诉人叶某某

　　被上诉人（原审被告）某某组织。

　　法定代表人李某某，局长。

　　上诉人叶某某因诉被上诉人某某组织（以下简称市房管局）行政赔偿一案，不服西宁铁路运输法院（2024）青8601行赔初21号行政赔偿判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2024年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人叶某某的委托诉讼代理人齐丹，被上诉人市房管局的副局长郭涛作为行政机关出庭应诉负责人及委托诉讼代理人公保战斗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　一审法院认定，2019年12月21日，叶某某作为买受人与出卖人青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订了《商品房订购协议》。协议约定：买受人购买的商品房位于西宁市海湖新区西关大街134号1座5层134-2400号商铺，建筑面积为17.63平方米，套内面积为8.96平方米，总价款为405000元，付款方式为分期付款，第一次付款，买受人在签订本协议七日内支付总房款金额的60％，缴款金额243000元；第二次付款买受人在2025年12月31日支付总房款的3.5％，缴款金额14175元，商铺交付日期为2020年12月31日。协议还约定了出卖人逾期交房的违约责任：（1）买受人给予出卖人180日的宽展期。宽展期内出卖人向买受人交付商铺的，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。2023年9月18日，叶某某等48人诉至该院，请求依法确认市房管局未履行资金监管职责的行为违法。2023年11月28日，该院作出（2023）青8601行初286号行政判决，确认市房管局未依法履行位于西宁市西关大街134号金色海湖奥莱城步行街1号楼、2号楼预售商品房资金监管  职责的行为违法。该判决现已生效。

　　一审法院认为，本案争议焦点为：叶某某要求市房管局赔偿房款、资金占用利息、律师费的诉求能否成立，市房管局应否承担行政赔偿责任。具体分析如下：《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依法取得国家赔偿的权利。第四条第四项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，违法行政行为侵犯公民、法人或者其他组织合法财产权益的，受害人有取得行政赔偿的权利。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条规定，有下列情形之一的，人民法院判决驳回原告的行政赔偿请求：（一）原告主张的损害没有事实根据的；（二）原告主张的损害与违法行政行为没有因果关系的；（三）原告的损失已经通过行政补偿等其他途径获得充分救济的；（四）原告请求行政赔偿的理由不能成立的其他情形。根据上述规定，行政赔偿的构成要件具体包括以下内容：（1）行政机关及其工作人员行使行政职权的行为是否符合法律规定；（2）原告主张的损害事实是否存在；（3）该职权行为与损害事实之间是否存在因果关系；（4）原告的损失是否已经通过行政补偿等其他途径获得充分救济。其中，行政赔偿构成要件中的因果关系，即是考察侵权主体所实施的职务违法行为与损害结果之间是否具有前因后果的关联性，其中职务违法行为是因，损害结果为果，二者之间的因果关系是联结责任主体与损害结果之间的纽带。本案中，叶某某以市房管局未依法履行预售商品房资金监管职责的行为违法为由，主张市房管局承担赔偿房款、资金占用利息、律师费的损失。经查，从叶某某与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订的《商品房定购协议》约定的出卖人逾期交房违约责任条款“……（1）买受人给予出卖人180日的宽展期。宽展期内出卖人向买受人交付商铺的，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”的内容来看，双方对卖方逾期交房所产生的违约责任有明确约定。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，叶某某主张的房款、利息及律师费损失实为卖方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所致，该损失亦应属于违约方应当承担的违约责任范畴，与市房管局未依法履行案涉预售商品房资金监管职责行为违法并无因果关系，市房管局不应承担行政赔偿责任。加之，叶某某在未依据上述规定寻求相关法律救济的情况下，迳行主张由行政机关承担理应由商品房卖方承担的违约责任，与《中华人民共和国国家赔偿法》的立法目的相悖。叶某某为维护其合法权益，理应选择更高效更直接的纠纷解决途径，否则不仅不利于纠纷的化解，更会造成行政资源、司法资源的浪费。综上，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条第四项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条第二项之规定判决：驳回叶某某的诉讼请求。

　　宣判后，叶某某不服，向本院提起上诉称，1．案涉项目中，因被上诉人未尽到资金监管的职责，开发商没有按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定将预售资金全部用于相关工程建设，导致案涉项目烂尾。上诉人提起本案诉讼符合行政赔偿诉讼构成要件，一是行政机关及其工作人员行使行政职权的行为已经被法院生效判决确认违法；二是上诉人购买的房屋烂尾，损失惨重；三是被上诉人所实施的职务违法行为与损害结果之间具有前因后果的关联性，预售资金监管违法是因，损害结果为果，二者之间具有紧密的因果关系。2．上诉人系案涉项目烂尾的购房人，有权提起本案诉讼。上诉人虽不是《预售资金监管协议》中的合同当事人，但其作为案涉项目预售商品房的购房人，向青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司交付购房款，所交付的商品房预售资金进入由银行、被上诉人共同监管的监管账户，客观上与被上诉人的资金监管行为产生了关联。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十五条的规定，损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。故可以依据侵权责任原理提起本案行政赔偿诉讼。3．法律不强人所难，案涉项目自2016年建设至今仍烂尾，上诉人有权选择对自己有利的维权方式。另外，房屋烂尾造成的损失不等同于开发商的违约责任，一审法院混淆了二者间的概念。请求：1．撤销西宁铁路运输法院（2024）青8601行赔初21号行政赔偿判决，并依法改判支持上诉人的全部上诉请求。2．本案诉讼费用由被上诉人承担。

　　市房管局辩称，1．上诉人主张的损失与被上诉人违法履行资金监管职责之间没有直接因果关系，上诉人应通过民事诉讼途径维护其合法权益。2．一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

　　本院认为，本案的争议焦点是上诉人主张由被上诉人承担行政赔偿责任的上诉请求是否成立。《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”根据上述规定，受害人取得行政赔偿的前提有三个：行政机关违法行使职权、行政相对人合法权益受到损害、违法行为与损害结果之间存在因果关系。具体到本案，上诉人与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司基于平等、自愿原则签订了《商品房定购协议》，双方对房款金额、交付期限、付款方式、违约责任等事项在该协议中均有明确约定，上诉人向被上诉人市房管局主张受损的权益为房款、利息及律师费，该损失实则属于协议一方青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司应当承担的违约责任范畴。另，二审庭审中，上诉人亦认可其主张的财产损失源于案涉《商品房定购协议》。虽然被上诉人未履行资金监管职责的行为已被生效判决确认违法，但上诉人财产权益受损并非因被上诉人未履行资金监管所致，即被上诉人未履行资金监管的行为，并不必然造成上诉人财产损失的结果，故违法行政行为与损害结果之间没有直接的因果关系。综上，上诉人主张由被上诉人承担行政赔偿责任的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　马德祥

　　审判员　丁笑曦

　　审判员　周晓武

　　二〇二四年九月六日

　　法官助理　李林翰

　　书记员　沙丽金

　　来源：鱼龙聊房

　　来源：行政诉讼与行政合规研究