北京企业征收律师：在评估中，被征收人要注意哪些？

　　在征地拆迁中，对在征收范围内的每一户人家的房屋一般来说都需要进行评估，尤其是国有土地上房屋，评估之后，由评估机构人员出具评估报告，需要注意的是，评估报告可作为对被征收人进行补偿的主要依据，所以，评估环节对被征收人来说是非常重要的一个环节，因此，广大被征收人在遇到征收后，对评估环节可一定要重视。

　　想必大家都知道，实施征收可会产生巨大的利益，而且涉及的被征收人可不止一户人家，往往会有很多户，对于一些特殊的征收项目，往往可能会涉及上百户人家，所以在实践过程中，经常有征收方为了降低征收成本，就会在评估阶段做手脚，比如将本应纳入在征收范围内的面积没有纳入在评估范围内等，一旦未纳入在评估范围内，那么补偿最后必定会减少。

　　那么，在国有土地上房屋被征收后，在评估阶段被征收人要注意哪些才能减少损失呢？主要有以下几点，希望会对大家有所帮助。

　　一、评估机构的选定

　　从《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及其他相关的法律法规中来看，对被征收房屋价值进行评估的评估机构应当要由被征收人协商选定。也就是说选择评估机构的权利在被征收人手里，而不在征收方的手里。只不过，从实践过程中来看，经常有征收方为了节省时间，或者为了更好的减少补偿，会以各种理由来直接确定评估机构，有的被征收人甚至都不知道自己还有选择评估机构的权利。

　　对于这种情况，肯定是不合法的，侵害了被征收人的选择权。所以，实践过程中，如果有征收方在未经被征收人同意的情况下，擅自就替被征收人决定了评估机构，那么作为被征收人，一旦发现，那么被征收人一定要尽早的提出来，要求他们重新选定评估机构，对于已经作出评估报告的，则可以要求在重新选定评估机构，之后重新结合房屋的实际情况出具评估报告。

　　二、评估机构工作人员需要入户调查

　　在由被征收人选定评估机构之后，在对被征收房屋价值进行评估时，评估机构工作人员需要实地入户调查。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　一般来说，只要实地调查之后，那么才能很客观的反映出房屋具体的价值是多少。因此，实践过程中，如果被征收人遇到评估机构拒绝入户调查，认为入户实地查勘没有用，直接采取卫星航拍图的模式，或者是通过别人的口述来确定房屋的最终价值，这对被征收人而言是非常不公平，且不合理的，此时广大被征收人一定要注意，可以重新要求他们对被征收房屋价值进行评估。

　　对于已经出具评估报告的，被征收人则可以在收到评估报告之日起的10日内向评估机构申请复核，对复核结果有异议的，可以在收到复核结果之日起的10日内申请鉴定，当然也可以直接在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　三、评估方法应当采取市场比较法

　　在对被征收房屋进行评估时，评估机构工作人员需要对评估方式进行分析，之后选择有利于被征收人的评估方式对被征收房屋价值进行评估。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，评估机构评估人员应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法，假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估，被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，评估方式有市场比较法、成本法、收益法等等，一般不同的房屋性质需要选择不同的评估方式来进行。那也就是说，如果被征收房屋为住宅类型，那么严格来讲应当选择市场比较法进行，这是比较有利于被征收人的。

　　只不过实践过程中，很多征收方在对被征收房屋价值进行评估时，往往为了缩减征收成本会选择成本法进行评估，如果按照成本法进行评估的话，那评估结果肯定是不利于被征收人的。所以实践过程中，如果被征收人遇到评估机构以成本法对被征收房屋进行评估，建议被征收人一定要马上提出来，尤其是在评估结果很不明显有失公平时，一定要马上申请复核或者是鉴定。

　　总之，凯诺拆迁律师提醒大家，评估环节对被征收人至关重要，一旦发现评估程序不合法，或出现猫腻等，建议被征收人马上咨询专业律师，如有必要尽快在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。